Det mäklarrättsliga ansvaret vid användningen av friskrivningsklausuler i kontrakt

Sammanfattning

Friskrivningsklausuler som används vid försäljningar av fastigheter och bostadsrätter kan få oväntade konsekvenser om parterna inte är införstådda med innebörden av klausulen. Det är fastighetsmäklarens ansvar att se till att parterna, köparen och säljaren, är införstådda med innebörden av ett kontrakt och ev. klausuler. Att en säljare friskriver sig ansvar är till nackdel för en köpare och det köparen kan göra är att förhandla om köpeskillingen. En typ av friskrivning som kallas för allmänt förbehåll och uttrycks som en befintligt skick-klausul har lett till tvister pga. att innebörden av klausulen inte varit tydlig. En mäklare har lagstadgade skyldigheter, b.la. att iaktta god fastighetsmäklarsed genomgående under arbetet enligt 3:1 FML och även uppfylla upplysnings-och rådgivningsplikten enligt 3:12 FML. Frågorna som uppsatsen kommer behandla är hur mäklarens kontraktsskapande ska se ut i förhållande till friskrivningsklausuler och hur en sådan klausul bör hanteras, hur skillnaden ser ut i förhållande till fast och lös egendom när det kommer till friskrivningar och i vilka situationer olika typer av friskrivningar har medfört påföljder för mäklaren. Genom att undersöka och besvara frågeställningen med en rättsdogmatisk och rättsanalytisk metod har författningar, förarbeten, praxis och doktrin använts och slutsatserna blev att det är tydligt att mäklare har lagstadgade skyldigheter och plikter som tas upp i fastighetsmäklarlagen. Fall då mäklare inte har uppfyllt sina skyldigheter och plikter har fått konsekvenser. Situationer där mäklare obefogat och/eller på eget initiativ tagit med en friskrivningsklausul eller inte framfört informationen om klausulen på ett korrekt sätt, har medfört påföljder. När det kommer till lös egendom används befintligt-skick klausuler frekvent till skillnad från fast egendom då egenskapsfriskriviningar och påföljdsfriskrivningar istället används. Påföljder såsom varning, erinran och skadestånd kan tillfalla mäklare som inte fullföljer sina skyldigheter i förhållande till användandet av friskrivningsklausuler.