En jämförelse mellan felansvar vid fastighetsköp och bostadsrättsköp

Sammanfattning

Fastighetsköp och bostadsrättsköp är de viktigaste och största affärerna, som de flesta gör i livet. Det kan bli kostsamt om parterna inte ägnar särskild uppmärksamhet åt köpets alla delar och intehar goda kunskaper om regelverket angående fastighetsköp och bostadsrättsköp. Det kan uppstå problem mellan avtalsparter om det efter köpet visar sig att fastigheten eller bostadsrätten är behäftad med fel. Det finns tre olika feltyper: faktiska fel, rättsliga fel och rådighetsfel. I uppsatsen presenteras de avgörande skillnaderna och likheterna mellan felansvar vid fastighetsköp och bostadsrättsköp samt hur parterna kan skydda sig från ansvar. Det framkommervissa skillnader och likheter avseende köp, felregler och felansvar vid köp av fastighet och bostadsrätt. Köp av fastighet medför äganderätt, medan köp av bostadsrätt medför indirekt äganderätt eller evig nyttjanderätt, eftersom köparen endast förvärvar rätten att bo i bostadsrätten. Undersökningsplikten skiljer sig mellan dessa köp på så sätt att vid köp av fastighet har köparen lagfäst undersökningsplikt före köpet till skillnad från köp av bostadsrätt där köparen har undersökningsplikt efter tillträdet. Utgångspunkten för säljarens felansvar är köparens undersökningsplikt. Köparen bör undersöka allt i fastigheten som kan upptäckas med syn, hörsel,lukt och känsel. Följaktligen ansvarar köparen för upptäckbara fel och säljaren ansvarar för oupptäckbara fel, så kallade dolda fel, som har funnits latent vid tiden för köpet. Säljaren bör upplysa köparen om förhållanden som säljaren känner till. Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt samt vad som har avtalats i köpekontraktet ligger till grund för bedömningen av vem som ska bära ansvaret för fel. Säljaren kan begränsa sitt ansvar helt eller delvis genom friskrivning. Friskrivningsklausulen”bostadsrätten säljs i befintligt skick” är en tillräckligt tydlig formulering vid bostadsrättsköp, medan en sådan friskrivningsklausul är utan rättsverkan vid fastighetsköp. En garantibestämmelse i köpekontraktet är en möjlighet för köparen att hålla säljaren ansvarig för en lämnad uppgift. En garanti eller enuntiation som säljaren lämnar reducerar eller faller bort köparens undersökningsplikt.