Ränteavdragets effekt på bostadsmarknaden i Malmö

Sammanfattning

Det svenska ränteavdraget är en omdiskuterad skattepolitisk åtgärd som ofta anses bidra till både hög skuldsättning och driva upp bostadspriser, samtidigt som det underlättar för hushåll med svag ekonomi genom minskande boendekostnader. Det finns osäkerheter kring vilka ekonomiska konsekvenser som sker vid avskaffande, särskilt på lokal nivå. Ränteavdraget är ett avdrag som minskar den skatt du betalar. Räntekostnader upp till 100 000 kronor är avdragsgilla med 30 procent. För den del av räntekostnaderna som överstiger 100 000 kronor medges i stället avdrag med 21 procent. Detta examensarbete syftar till att analysera hur ett slopat ränteavdrag skulle påverka bostadspriser och skuldsättning i Malmö. Malmö är extra intressant att studera då det är en växande stad med begränsad yta, unik position med Köpenhamn som grannstad och även stora socioekonomiska skillnader mellan de olika områdena. Studien undersöker även ett större sammanhang kring hur närstående marknader påverkas och andra ekonomiska konsekvenser kring ett slopat ränteavdrag. Studien tillämpar en kvantitativ metod i form av en kontrafaktisk simulering för att beräkna prisförändringar vid ett slopat ränteavdrag. Genom att använda faktiska transaktionsdata och inteckningsuppgifter från Malmö stad har specifika belåningsgrader för olika år och delområden beräknats. Simuleringen utgår från antagandet att hushållen agerar rationellt utifrån ett givet betalningsutrymme, där det egna kapitalet hålls konstant medan låneutrymmet justeras efter de förändrade räntekostnaderna efter skatt. Användandet av inteckningsdata som proxy för faktiska lån innebär att studien fångar en max-effekt av ränteavdragets betydelse, vilket ger ett tydligt riktmärke för reformens potentiella omfattning. Metoden möjliggör en jämförelse mellan olika delmarknader, såsom attraktiva centrala områden och mer perifera stadsdelar, samt mellan småhus och bostadsrätter. För att analysera de indirekta effekterna på bostadsmarknadens närstående marknader används 4Q-modellen som teoretiskt ramverk. Modellen möjliggör en djupgående analys av hur förändringar i fastighetsvärden påverkar byggmarknaden, lokalmarknaden och bostadsstock. Enligt modellen leder en prissänkning på bostäder till en direkt minskning av incitamenten för nyproduktion, då gapet mellan marknadspris och byggkostnad krymper. Över tid resulterar detta i en förändrad bostadsstock som i sin tur påverkar hyresmarknaden och den långsiktiga jämvikten på marknaden. Genom att applicera 4Q-modellen kan studien visa att ränteavdragets borttagande inte bara är en isolerad prisfråga, utan en faktor som påverkar hela stadens tillväxttakt och framtida bostadsförsörjning. Resultaten från simuleringen visar att ränteavdraget är kraftigt kapitaliserat i Malmös bostadspriser och har en mätbar effekt i samtliga studerade områden. I de mest attraktiva områdena, såsom Centrum och Limhamn, var den absoluta prisförändringen för bostadsrätter som störst, med en teoretisk nedgång på cirka 540 000 kronor respektive 430 000 kronor. För småhusmarknaden i områden som Fosie och Kirseberg var effekterna ännu mer påtagliga i kronor räknat, med potentiella prisjusteringar på upp till 640 000 respektive 710 000 kronor. Generellt skattas prisnedgångarna till ett intervall mellan 8,9 och 17 procent, där småhus uppvisar en högre känslighet på grund av generellt högre prisnivåer och lånebelopp. Den undersökta belåningsgraden har under den studerade perioden legat relativt stabilt kring 70 procent för de flesta områden, med undantag för Fosie. Spridningen i belåningsgrad har visserligen varierat över tid, men har i genomsnitt ändå koncentrerats kring denna nivå. Detta gäller trots införandet av bolånetak och amorteringskrav, där syftet har varit att dämpa hushållens skuldsättning. Samtidigt bör det noteras att denna stabilitet inte gäller för hela perioden då belåningsgrader vid vissa tillfällen överstigit 80 procent, vilket indikerar att andra faktorer och externa effekter kan ha påverkat hushållens belåningsbeteende. Slutsatsen blir då att ett slopat ränteavdrag skulle medföra en betydande prisjustering nedåt på Malmös bostadsmarknad. Med stöd i 4Q-modellen kan det antas att en sådan prispress leder till en stagnation i nybyggandet, då lönsamheten för byggherrar minskar när försäljningspriserna sjunker snabbare än produktionskostnaderna. Studien belyser även de komplexa sociala konsekvenserna av en sådan reform. Det finns en tydlig generationseffekt där ränteavdraget idag fungerar som en möjliggörare för hushåll med begränsat eget kapital, främst yngre förstagångsköpare, att träda in på marknaden. Ett avskaffande skulle därmed kunna öka klyftan mellan de som redan äger kapital och de som är beroende av finansiering. Samtidigt finns betydande positiva effekter på systemnivå, ett slopat avdrag skulle dämpa hushållens totala skuldsättning, minska sårbarheten vid räntechocker och bidra till ett mer skatteneutralt system.