Tillgänglighetens Pris - En studie av påverkan av tillgänglighetskrav på hyressättningen av nyproducerade bostäder

Sammanfattning

I en tid av lågt bostadsbyggande, med svårigheter att få byggprojekt att gå ihop ekonomiskt, finns anledning att hitta nya lösningar för att sänka produktionskostnader vid byggandet av nya bostäder. Ett alternativ som diskuterats flitigt under de senaste åren på beslutsfattande nivå är om rådande tillgänglighetskrav ger upphov till onödiga produktionskostnader, trots att de inte fyller någon funktion för personer utan funktionsnedsättning. Genom att ålägga fastighetsägare att utveckla samtliga bostäder fullt tillgängliga riskerar dessa att bli större än vad hyresgäster generellt sätt önskar betala för. Eftersom bestämmandet av hyror i nyproduktion oftast utgår från produktionskostnader vid byggande kan detta resultera i onödigt höga hyror. Samtidigt som det är möjligt att kvantifiera denna påverkan på byggkostnader och hyra är det en större utmaning att väga detta mot ett mindre tillgängligt bostadsbestånd. Det kan emellertid göras gällande att det finns fördelar med tillgängliga bostäder, även för personer utan funktionsnedsättning. Syftet med studien är att åskådliggöra huruvida tillgänglighet påverkar hyresnivån i bostäder. Genom att utröna i vilken grad bostadshyror påverkas av tillgänglighetsanpassningar kan detta utgöra underlag vid fortsatt diskussion och beslut kring lättnader av tillgänglighetskrav och besparingar vid bostadsutvecklande. Arbetet avser också att överskådligt presentera regelverk och förhållningssätt associerade till tillgänglighet i bostadsbyggande och utmaningar kopplade till dessa. Denna studie inleds med en litteraturgenomgång för att introducera teori och tidigare forskning inom byggnadsregleringar, tillgänglighet i bostäder och hyressättning. Därefter bedrivs studierna genom en kvalitativ metod med semistrukturerade intervjuer och dokumentanalys som tillvägagångssätt för datainsamling. Intervjuerna hålls med nyckelpersoner som på ett eller annat sätt arbetar med tillgänglighet, vare sig de representerar bygg- och fastighetsföretag, kommuner eller intresseorganisationer. Till detta fungerar dokumentanalysen som ett komplement där kostnadskalkyler och beräkningar från aktörer granskas och analyseras. Studien visar att tillgänglighetskraven ger upphov till utökade ytor som inte anses nödvändiga, eller uppskattade, för personer utan funktionsnedsättning. Detta innebär följaktligen att byggkostnaden per bostadsenhet blir högre till följd av kraven, även om det endast rör sig om enstaka procentenheter. Att bygga utan befintliga krav resulterar alltså i något effektivare ytanvändning, även om detta kräver att andra bostadsfunktioner utvidgas. En sådan effektivisering visar sig alltså innebära en lägre totalkostnad per bostad, men en betydligt högre kvadratmeterkostnad. Eftersom hyror i nyproduktion till stor del sätts efter nerlagda produktionskostnader kan samma koppling göras till hyror – Kraven ger upphov till högre månadshyror, men lägre kvadratmeterhyror jämfört med bostäder som undantagits från befintliga kravställningar.