Bortom kalkylen : En studie om kvalitativa faktorers roll vid kommersiell fastighetsfinansiering

Sammanfattning

Bakgrund: Fastighetsbranschen är mycket kapitalkrävande och är i stor utsträckning beroende av extern bankfinansiering. Kommersiella fastigheter innebär generellt en högre risk för bankerna jämfört med bostäder eftersom de är mer konjunkturkänsliga. Vid kreditgivningsprocessen utvärderar banken kvantitativa nyckeltal, exempelvis belåningsgrad och kassaflöde. Samtidigt tar de kvalitativa värden, exempelvis relationer, erfarenheter och ledningsförmåga, i beaktning. Utöver det här finns det även en naturlig asymmetri där fastighetsbolag besitter mer information om sina fastigheter jämfört med banken. Tidigare forskning har visat att kvalitativa värden påverkar kreditbedömningar. Däremot saknas det forskning som jämför bankernas och fastighetsbolagets gemensamma syn på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige. Det är sedan tidigare även komplext vilka kvalitativa faktorer som tas i beaktning då tidigare forskning skiljer sig inom ämnet. Syfte: Studien syftar till att fördjupa förståelsen mellan bankers och kommersiella fastighetsbolags erfarenheter kring hur kvalitativa faktorer kompletterar kvantitativa nyckeltal vid kreditgivning. Studien syftar även till att klargöra om banker och fastighetsbolags syn inom ämnet skiljs åt. Forskningsfrågor: Huvudfråga: Hur kompletterar kvalitativa faktorer kvantitativa nyckeltal i dialogen mellan bank och fastighetsbolag? Delfrågor: Har kvalitativa faktorer en påverkan efter en beviljad kredit? Skiljer sig parternas syn på ämnet åt? Metod: Studien baseras på en kvalitativ forskningsmetod med en deduktiv ansats. För att samla in det empiriska materialet genomfördes semistrukturerade intervjuer med totalt nio respondenter. Slutsatser: Vid kreditgivning av kommersiella fastigheter har fokus skiftat från belåningsgrad till stabila kassaflöden och räntetålighet. Dessa kvantitativa grundkrav kompletteras sedan av kvalitativa faktorer, där proaktiv transparens, ledningskompetens och långsiktiga relationer är helt avgörande för att minska informationsasymmetri. Parterna är överens om vikten av förtroende, däremot tenderar fastighetsbolagen att vara optimistiska i sin riskbedömning jämfört med bankernas syn. Dessutom skiljer sig synen på hållbarhet åt. Bankerna anser kommande EU-krav som en tydlig finansiell risk, medan fastighetsbolagen främst fokuserar på de ränterabatter som gröna lån ger. Slutligen visar studien på att kvalitativa signaler, såsom kostsamma certifieringar, förlorar sitt värde om de inte direkt är anpassade efter bankens egna beslutsunderlag.