Direktavkastningskrav när transaktionsdata är begränsad : En studie av kommersiella fastigheter på den svenska fastighetsmarknaden

Sammanfattning

Denna studie undersöker hur direktavkastningskrav bedöms under olika marknadstillstånd på den svenska fastighetsmarknaden under perioden 2019–2024. Perioden omfattar en mer likvid marknad med låga räntor och hög transaktionsaktivitet, en omställning efter ränteuppgången samt en stabiliseringsfas under 2024, där transaktionsunderlaget fortfarande var svagare än före ränteuppgången. Eftersom direktavkastningskrav ofta bedöms med stöd av genomförda transaktioner blir frågan relevant när transaktionsdata är begränsad och marknadens avkastningsnivåer är svårare att observera. Syftet är att analysera hur direktavkastningskrav för kommersiella fastigheter bedöms när transaktionsdata är begränsad, samt vilka faktorer som framträder som betydelsefulla i marknadsrapporter och årsredovisningar. Studien bygger på en kvalitativ dokumentstudie av material från Svefa, JLL, Savills, CBRE, Wihlborgs och Castellum. Materialet har sorterats med stöd av ett kodschema och analyserats tematiskt. Resultatet visar att begränsad transaktionsdata gör direktavkastningskrav svårare att avläsa direkt från marknaden. När antalet genomförda transaktioner minskar får andra faktorer större betydelse, exempelvis ränteläge, finansieringskostnader, riskpremier, hyresutveckling, vakansrisk och läge. Studien visar även att logistik och kontor påverkas olika beroende på efterfrågan, kassaflödesrisk och investerarnas syn på framtida intjäningsförmåga. Studiens slutsats är att direktavkastningskrav inte förlorar sin funktion när transaktionsdata är begränsad, men att nivån i högre grad behöver förstås som en samlad bedömning av marknadsläge, finansieringsvillkor och fastighetsspecifik risk.